Membuat kontrak sewa rumah yang sah secara hukum bukan sekadar menulis uang sewa dan lama kontrak. Dalam beberapa bulan terakhir, aturan hukum dan praktik terbaik penyusunan kontrak semakin ketat. Kontrak yang lemah atau tidak lengkap bisa menimbulkan sengketa besar, bahkan berujung perkara di pengadilan.
Artikel ini memberikan pedoman lengkap untuk menyusun kontrak yang aman dari sisi hukum. Kita akan membahas struktur dokumen, isi klausul penting, tips pencegahan risiko, dan langkah praktis agar kontrak kamu tidak mudah dipermasalahkan dan tetap mengikat.
Struktur Kontrak Sewa yang Jelas dan Lengkap
1. Judul Dokumen dan Nomor Kontrak
Mulai dengan judul jelas seperti PERJANJIAN SEWA RUMAH atau SURAT PERJANJIAN KONTRAK RUMAH. Cantumkan nomor kontrak sebagai identifikasi unik. Ini memudahkan saat revisi atau perpanjangan di masa depan.
2. Tanggal dan Tempat Penandatanganan
Cantumkan tanggal lengkap (hari, tanggal, bulan, tahun) dan lokasi penandatanganan. Ini menjadi acuan awal masa sewa dan lokasi forum hukum jika terjadi sengketa.
3. Identitas Para Pihak
Tulis identitas lengkap untuk pemilik (pihak pertama) dan penyewa (pihak kedua), termasuk nama lengkap, nomor KTP, alamat lengkap, dan kontak. Jika wakil, jelaskan status kuasa dengan jelas.
4. Deskripsi Objek Sewa
Rinci alamat lengkap rumah, tipe, luas bangunan dan tanah, serta fasilitas. Jika termasuk perabot lengkap, sertakan daftar lengkap dalam lampiran.
5. Masa Sewa dan Perpanjangan
Tentukan periode sewa secara jelas mulai dan berakhirnya kontrak. Jelaskan apakah ada opsi perpanjangan. Jika ya, atur mekanismenya dan tenggat waktu nego ulang sebelum kontrak habis.
Klausul Finansial dan Jaminan
6. Nilai Sewa dan Cara Pembayaran
Tulis nominal sewa dalam angka dan tulisan, periode (bulanan/tahunan), metode pembayaran (transfer atau tunai), serta tenggat pembayaran setiap periode.
7. Deposit atau Uang Jaminan
Cantumkan besaran deposit, biasanya satu hingga tiga bulan sewa. Jelaskan syarat pengembalian saat akhir kontrak, termasuk apa yang diperhitungkan untuk perbaikan atau tunggakan.
8. Biaya Tambahan dan Utilitas
Atur siapa yang bertanggung jawab membayar listrik, air, internet, keamanan lingkungan, dan iuran kompleks. Jelaskan apakah biaya tersebut termasuk dalam sewa atau dibayar terpisah.
9. Kenaikan Sewa dan Revisi Kontrak
Atur skema kenaikan sewa jika ada, misalnya tiap tahun naik 5 persen. Jelaskan juga prosedur revisi kontrak. Sertakan klausul yang menyatakan perubahan harus tertulis dan ditandatangani kedua pihak.
Hak, Kewajiban, dan Penggunaan Properti
10. Hak dan Kewajiban Pemilik
Pemilik bertanggung jawab menyediakan properti layak huni, menyerahkan objek dalam kondisi baik, dan memberi akses inspeksi sesuai jadwal yang disepakati.
11. Hak dan Kewajiban Penyewa
Penyewa wajib membayar tepat waktu, merawat properti, tidak mengubah struktur tanpa izin, serta mengembalikan kondisi properti seperti awal kecuali kerusakan wajar.
12. Larangan dan Tujuan Penggunaan
Tetapkan penggunaan untuk hunian pribadi. Larangan boleh berupa: tidak boleh dipakai usaha, tidak boleh dipindah sewa, tidak boleh melanggar hukum. Sanksi jika melanggar harus jelas.
13. Klausul Force Majeure
Masukkan klausul keadaan memaksa seperti bencana alam atau pandemi. Jelaskan bahwa jika kontrak terganggu karena itu, kedua pihak akan musyawarah untuk revisi atau pembatalan.
Sanksi dan Penyelesaian Sengketa
14. Sanksi Keterlambatan dan Pelanggaran
Tulis denda jelas jika sewa terlambat atau aturan diklanggar. Misalnya 1 persen per hari keterlambatan atau biaya perbaikan ditanggung penyewa.
15. Inspeksi dan Laporan Kerusakan
Atur inspeksi bersama sebelum serah terima dan saat pengembalian. Dokumentasi dengan foto atau video sangat disarankan sebagai lampiran dalam kontrak.
16. Mekanisme Penyelesaian Perselisihan
Awali dengan jalur mediasi lalu adu ke pengadilan negeri sesuai lokasi properti jika tidak mendapat kesepakatan. Ini memudahkan forum hukum jika perlu.
17. Saksi dan Validasi Materai
Sertakan minimal dua saksi dengan identitas jelas. Pastikan kontrak ditandatangani di atas materai Rp10000 oleh pemilik, penyewa, dan saksi agar sah secara hukum.
Praktik Aman dan Langkah Tambahan
18. Konsultasi dengan Profesional Hukum
Konsultasi notaris atau pengacara saat merancang kontrak akan memperkuat legalitas. Ini mencegah penggunaan istilah multitafsir yang dapat melemahkan kontrak.
19. Legalisasi Akta Notaris
Daftarkan kontrak di notaris jika ingin lebih kuat. Akta notaris memberikan kekuatan pembuktian lebih baik jika sampai dibawa ke pengadilan.
20. Gunakan Bahasa Jelas
Hindari istilah hukum rumit. Gunakan bahasa lugas dan spesifik agar kedua pihak memahami isi kontrak tanpa multitafsir.
21. Arsip dan Simpan Salinan
Setelah kontrak ditandatangani, buat dua rangkap asli dan simpan baik-baik. Fotokopi digital bisa menjadi cadangan jika salah satu hilang.
22. Perbarui Kontrak Saat Ada Perubahan
Jika terjadi perubahan seperti penambahan fasilitas, kenaikan sewa, atau perpanjangan durasi, buat addendum atau kontrak baru. Jangan pakai kontrak lama terus tanpa revisi jelas.
Membuat kontrak sewa rumah yang aman secara hukum membutuhkan struktur yang lengkap dan klausul yang tegas. Pastikan mencakup identitas pihak, deskripsi properti, nilai sewa detail, hak dan kewajiban, cara penyelesaian sengketa, serta syarat legal seperti materai dan saksi.
Dengan mengikuti 22 langkah di atas serta melibatkan profesional hukum bila perlu, kamu dapat mengurangi risiko sengketa dan memastikan kontrak kamu memiliki kekuatan hukum yang kuat. Kontrak yang baik bukan hanya dokumen, tetapi fondasi hubungan sewa yang sehat dan aman untuk jangka panjang.