Banyak orang memiliki sertifikat tanah yang belum balik nama padahal pekan lalu ada pengumuman restrukturisasi e‑sertifikat dari BPN. Tanpa legalisasi yang tepat, sertifikat bisa dianggap belum sah atas kepemilikan kamu saat ini. Hal ini berisiko saat ingin menjaminkan, menjual, atau mengajukan kredit.
Artikel ini memberi panduan komprehensif langkah demi langkah untuk legalisasi sertifikat tanah yang belum balik nama. Kamu akan mendapatkan strategi praktis agar proses cepat, hemat biaya, dan sesuai prosedur hukum terbaru.
Langkah Awal Legalitas dan Persiapan
1. Pastikan Status Hukum Sertifikat
Periksa apakah sertifikat saat ini masih SHM atas nama penjual atau SHGB yang belum selesai. Jika belum balik nama, identifikasi apakah ada persyaratan khusus seperti izin pemindahan hak.
2. Siapkan Dokumen Dasar
Dokumen wajib antara lain: sertifikat asli, fotokopi KTP dan KK penjual serta pembeli, NPWP, dan SPPT PBB tahun terakhir. Lengkapi juga akta dasar seperti Akta Jual Beli (AJB), PPJB kalau belum ada AJB, atau akta wasiat/hibah/waris jika bukan jual beli.
3. Buat Akta Jual Beli di PPAT
Datangi PPAT untuk membuat AJB. Biaya PPAT biasanya 0,5 sampai 1 persen dari nilai transaksi, sesuai aturan. AJB adalah dasar legal perpindahan hak yang harus didaftarkan ke BPN.
Proses Pembayaran Pajak dan Biaya
4. Bayar Pajak Penjual (PPh Final)
Penjual wajib membayar pajak penghasilan (PPh) final atas keuntungan. Biasanya sudah diatur di PPAT atau notaris sehingga kamu tidak terlupakan membayarnya.
5. Bayar BPHTB untuk Pembeli
BPHTB dibayar pembeli sebesar 5 persen dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP. Simpan bukti pembayaran karena diperlukan saat pendaftaran balik nama di BPN.
6. Bayar Biaya Administrasi dan PNBP
BPN membebankan biaya administrasi balik nama dan PNBP berdasarkan NJOP dan luas tanah. Biasanya berkisar puluhan hingga ratusan ribu per sertifikat. Jangan lupa biaya pengecekan sertifikat jika diperlukan.
Pengajuan ke BPN dan Pemantauan
7. Isi Formulir Permohonan
Isi formulir kantor pertanahan lengkap, atau gunakan sistem online jika tersedia. Lampirkan semua dokumen dan tanda terima pembayaran BPHTB serta bukti PNBP.
8. Serahkan Berkas dan Terima Tanda Terima
Serahkan berkas lengkap ke loket BPN. Kamu akan menerima tanda terima dan nomor registrasi atau kode untuk tracking. Simpan baik‑baik untuk pemantauan selanjutnya.
9. Pantau Proses dan Follow‑up
Proses balik nama bisa memakan waktu 1 sampai 3 bulan tergantung kantor BPN. Kamu bisa cek progress melalui aplikasi resmi BPN atau langsung ke kantor. Jika ada dokumen kurang, segera lengkapi.
Langkah Tambahan dan Tips Aman
10. Gunakan Surat Kuasa jika Perlu
Jika kamu diwakilkan, siapkan surat kuasa bermeterai. Sertakan fotokopi identitas penerima kuasa dan fotokopi sertifikat. Ini mempercepat proses tanpa perlu hadir langsung.
11. Cek Keaslian Sertifikat
Lakukan pengecekan keaslian sertifikat di BPN sebelum pengajuan. Jika sertifikat lama, kamu bisa diminta untuk memperpanjang atau mengubah ke e‑sertifikat.
12. Ubah ke e‑Sertifikat jika Wajib
Kalau BPN meminta, ubah sertifikat lama ke e‑sertifikat setelah balik nama. Ini penting untuk legalitas digital dan kelengkapan arsip BPN.
13. Libatkan Notaris atau Konsultan Hukum
Jika kasusnya kompleks, misalnya konflik warisan atau developer pailit, konsultasikan dengan notaris atau pengacara. Mereka bisa membantu menyiapkan dokumen tambahan seperti surat keterangan waris atau izin khusus.
14. Pantau Biaya Tambahan yang Efisien
Kamu bisa urus sendiri untuk mengurangi biaya PPAT. Namun, jika waktu kamu berharga, menggunakan layanan PPAT bisa mengurangi perjalanan berulang ke BPN.
15. Simpan arsip fisik dan digital
Setelah sertifikat balik nama selesai, simpan versi fisik dan foto atau scan digital. Ini berguna untuk referensi, pengajuan kredit, atau jual beli di masa depan.
Legalisasi sertifikat tanah yang belum balik nama memerlukan persiapan dokumen yang lengkap dan proses tahap demi tahap. Mulai dari identifikasi status sertifikat, pengurusan AJB melalui PPAT, pembayaran pajak dan biaya, hingga pendaftaran balik nama di BPN.
Dengan mengikuti 15 langkah praktis ini, proses legalisasi akan berjalan lebih cepat, aman, dan sesuai aturan terbaru. Kamu pun bisa menikmati hak milik yang sah dan resmi setelah sertifikat terbit atas nama kamu.